Der steuerfreie Veräußerungsgewinn: Warum sich die Investition in vermietete Wohnungen lohnt

Die Idee, dass jemand anderes Ihr Eigentum finanziert, klingt fast zu schön, um wahr zu sein. Doch genau das ist das Grundprinzip, das vermietete Eigentumswohnungen als Kapitalanlage so attraktiv macht: Der Mieter bezahlt über die Miete einen Großteil Ihrer Finanzierung – und Sie bauen Vermögen auf.

In einer Zeit, in der klassische Sparformen kaum Rendite bringen und die Inflation das Ersparte entwertet, wird der Ruf nach stabilen, inflationssicheren Investitionen immer lauter. Eine vermietete Wohnung kann eine dieser Lösungen sein – besonders für langfristig denkende Anleger.

1. Die Immobilie finanziert sich (fast) selbst

Das Grundprinzip: Sie kaufen eine Wohnung (z. B. für 300.000 €), finanzieren den Kauf über ein Bankdarlehen und vermieten die Wohnung. Die Mieteinnahmen decken dabei einen Großteil Ihrer monatlichen Darlehensrate – und mit der Zeit immer mehr. Die Immobilie trägt sich also nahezu selbst.

Natürlich gibt es auch Nebenkosten, Instandhaltung und mögliche Leerstände – doch im großen Bild entsteht ein wachsender Vermögenswert, oft ohne signifikanten Eigenaufwand.

2. Rechenbeispiel: Kapitalanlage mit 300.000 € Kaufpreis, 4 % Zins, 1,5 % Tilgung

Sie kaufen eine vermietete Wohnung für 300.000 € – vollständig fremdfinanziert.

Finanzierungsdetails:

• Kaufpreis: 300.000 €

• Darlehen: 300.000 € (100 % Finanzierung)

• Zinssatz: 4,0 % p.a.

• Anfängliche Tilgung: 1,5 % p.a.

• Annuität gesamt: 5,5 %

• Jährliche Rate: 5,5 % von 300.000 € = 16.500 €

• Monatliche Rate: ca. 1.375 €

Mieteinnahmen (geschätzt):

• Kaltmiete: z. B. 1.200 € monatlich

• Jährliche Einnahmen: 14.400 €

Differenz (monatlich):
1.375 € Rate – 1.200 € Miete = 175 € Eigenbeitrag

Das bedeutet: Für etwa 175 € im Monat finanzieren Sie eine Immobilie, die Ihnen gehört – und deren Wert jährlich steigt. Bereits im ersten Jahr tilgen Sie rund 375 € pro Monat und bauen so direkt Vermögen auf.

3. Steuerliche Vorteile: Abschreibung und Zinsabzug

Ein bedeutender Hebel: die steuerliche Absetzbarkeit.

• Gebäudewertanteil: z. B. 240.000 €

• Abschreibung: 2 % p.a. = 4.800 € jährlich

Zusätzlich können Sie die Zinsen von 4 % (also 12.000 € jährlich) steuerlich geltend machen. Zusammen mit anderen Kosten wie Verwaltung, Fahrten, Reparaturen oder Hausgeld entsteht häufig ein steuerlicher Verlust – den Sie mit anderen Einkünften verrechnen können.

Effekt: Sie zahlen weniger Steuern, obwohl Sie real Vermögen aufbauen.

4. Wertsteigerung: 3 % pro Jahr – der stille Vermögensbooster

Ein oft unterschätzter Effekt ist die Wertsteigerung der Immobilie. Nehmen wir konservativ eine jährliche Steigerung von 3 % an:

• Nach 10 Jahren: ca. 403.000 €

• Nach 20 Jahren: ca. 542.000 €

• Nach 30 Jahren: ca. 729.000 €

Das bedeutet: Ihre Wohnung verdoppelt bis verdreifacht ihren Wert – ohne dass Sie zusätzlich Geld investieren müssen. Gleichzeitig sinkt die Restschuld durch Tilgung, sodass Ihre Eigenkapitalquote jedes Jahr steigt.

5. Schutz vor Inflation & Sicherheiten durch Sachwert

Immobilien zählen zu den klassischen Sachwerten, die besonders in inflationsgeprägten Zeiten an Attraktivität gewinnen:

• Mieten steigen meist langfristig mit der Inflation

• Der Wert der Immobilie wächst real

• Die Kreditlast bleibt nominal gleich, verliert aber real an Gewicht

Während viele Sparformen unter der Inflation leiden, wird die Immobilie immer wertvoller – bei gleichbleibender Schuldenlast.

Fazit: Immobilien als Vermögensmotor – mit Rückenwind vom Mieter

Mit rund 1.200 € Monatsmiete, einer soliden Finanzierung und 3 % Wertzuwachs p. a. wird Ihre vermietete Wohnung zu einem leistungsstarken Vermögensmotor. Sie tilgen Monat für Monat Schulden, profitieren von Steuervorteilen und sehen gleichzeitig zu, wie der Marktwert Ihrer Immobilie steigt – alles mit einem vergleichsweise moderaten Eigenbeitrag.

Am Ende gehört Ihnen eine abbezahlte Immobilie – im Wert von mehreren hunderttausend Euro. Und das Beste: Ein Großteil wurde vom Mieter finanziert.