Immobilieninvestments: Privat oder über eine GmbH – was lohnt sich für Ärzte?

Als Ärztin oder Arzt profitieren Sie zumeist von einem hohen persönlichen Einkommen – oft im Spitzensteuersatzbereich. Zudem verfügen Sie über ein langfristiges Anlageinteresse, möchten Vermögen nachhaltig sichern und rechtlich absichern. Vor diesem Hintergrund lohnt es sich, Ihre Immobilieninvestment-Strategie sorgfältig zu prüfen.

1. Steuern auf Mieteinnahmen

• Privatperson: Mieteinkünfte unterliegen der individuellen Einkommensteuer – bei Ärztinnen und Ärzten oft bis zu 45 % plus Solidaritätszuschlag.

• Immobilien-GmbH: Körperschaftsteuerpauschale von etwa 15 % (zzgl. Soli) – häufig deutlich unter dem persönlichen Höchststeuersatz. Gewerbesteuer kann entfallen, wenn die GmbH rein vermögensverwaltend bleibt.

Fazit: Für hohe Mieteinnahmen kann eine GmbH steuerlich deutlich entlasten.

2. Spekulationsfrist und Verkaufssteuer

• Privatperson: Verkauf von Immobilien nach mindestens 10 Jahren steuerfrei – ein großer Vorteil bei langfristigem Halt.

• GmbH: Kein Spekulationsprivileg – Gewinne aus dem Verkauf werden immer steuerlich belastet.

Fazit: Wer auf langfristige Wertsteigerung setzt, profitiert privat von der Spekulationsfrist.

3. Haftung & Struktur

• Privatperson: Volle persönliche Haftung – Ihr Vermögen ist ungeschützt.

• GmbH: Haftung beschränkt auf das Gesellschaftsvermögen – Ihr Privatvermögen bleibt geschützt.

Fazit: Rechtliche Sicherheit und klare Trennung zwischen privat und geschäftlich sind wichtig – besonders in Berufen mit hoher Verantwortung.

4. Aufwand und Kosten

• Privatperson: Einfachere Verwaltung – keine verpflichtenden Jahresabschlüsse, Buchführung oder Notarkosten.

• GmbH: Erhebliche Gründungskosten (Notar, Handelsregister, GmbH-Stammkapital ab 25.000 EUR) und laufende Kosten (Buchhaltung, Bilanz, Beratung).

Fazit: Für kleinere Portfolios kann der Verwaltungsaufwand die steuerlichen Vorteile überwiegen.

5. Flexibilität & Nachfolge

• Privatperson: Flexibler Verkauf nach eigenen Vorstellungen – steuerfrei nach 10 Jahren, Direktnutzung möglich.

• GmbH: Ausschüttungen unterliegen Kapitalertragsteuer. Immobilien gehören der GmbH: Eigennutzung nur gegen Miete.

• Zudem kann eine GmbH eine strukturierte Übergabe ermöglichen – z. B. Verkauf der Anteile statt einzelner Immobilien.

Fazit: Für geplante familieninterne Übergabe und klare Struktur kann die GmbH vorteilhaft sein. Für persönliche Flexibilität ist der Privatbesitz günstiger.

6. Wann lohnt sich was?

Privatinvestition – falls:

• Sie auf steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren setzen.

• Ihr Portfolio überschaubar ist (z. B. 1–2 Eigentumswohnungen).

• Sie von einfacher Verwaltung und Flexibilität profitieren möchten.

GmbH-Investition – falls:

• Sie ein größeres Immobilienportfolio aufbauen (mehrere Objekte).

• Sie hohe laufende Mieteinnahmen generieren.

• Reinvestition im Unternehmen (Thesaurierung) geplant ist.

• Haftungsbeschränkung und Nachfolgeregelung mit klaren Strukturen wichtig sind.

• Sie bereit sind, Beratungskosten und laufende Verwaltung zu tragen.

Empfehlung für Ärzte

1. Bestandsaufnahme: Portfoliogröße, Mieteinnahmen, geplanter Anlagehorizont.

2. Steuerliche Simulation: Vergleich der Nettoerträge unter beiden Modellen.

3. Beratung einholen: Steuerberater mit Erfahrung in Immobilien und GmbH-Struktur.

4. Langfristig planen: Kombination denkbar – z. B. einzelne Immobilien privat, andere über GmbH.

Beispiel-Szenario:

• Dr. A kauft eine Eigentumswohnung privat: Nach 10 Jahren steuerfrei verkaufbar – ideal für späteren Privatgebrauch im Alter.

• Dr. B, mit drei vermieteten Wohnungen, investiert über eine Immobilien-GmbH: Spart deutlich Steuern auf Einnahmen, kann Gewinne im Unternehmen reinvestieren und schützt sein Privatvermögen.

Fazit: Maßgeschneiderte Strategie ist entscheidend

• Privat: Klar, einfach, steuerfrei möglich – aber weniger steueroptimiert.

• GmbH: Steuerlich effizient bei hohem Volumen, aber komplexer und kostenintensiver.

Für Ärztinnen und Ärzte mit langfristiger, strukturierter Vermögenssicherung lohnt sich häufig die Überlegung einer GmbH-Lösung – unter fachkundiger Beratung.